[摘要] 2月2日，央行再次对个人住房政策进行调整，调低非“限购”城市居民首付比例。事实上，由于宏观经济下行压力不减，去年以来已出台一系列房地产刺激政策。
2月2日，央行再次对个人住房政策进行调整，调低非“限购”城市居民首付比例。事实上，由于宏观经济下行压力不减，去年以来已出台一系列房地产刺激政策，如降息、公积金政策调整等。
在政策刺激作用下，房地产销售在去年下半年出现回暖。而珠三角地区商品房销售去年增幅更是回升显著，销售面积同比增长29.4%，比上年提高35.9个百分点。
不过，销售回暖却未传至投资端。2015年，珠三角地区房地产开发投资增长12.4%，增幅比上年回落4.9个百分点。已公布房地产开发数据的珠三角八市（肇庆除外）中，东莞、惠州、江门三地出现负增长。
东莞：22年来首次负增长
去年，东莞商品房销售相当火爆。据官方统计数据显示，东莞全年全市新建商品住宅网上签约销售86682套，出售面积977.81万平方米，增长75.0%。但2015年房地产开发投资575.21亿元，同比下降2.2%。
记者梳理历年《东莞统计年鉴》发现，东莞1993年开始统计房地产投资数据，到2014年为止，每年都是递增，去年是东莞首次出现负增长。
1993年，东莞房地产开发投资为5亿多元，到2000年为11亿多元，但到2014年已增长至约590亿元。21年间，房地产投资增长了约112倍，而同期全社会固定资产投资额只增长了约42倍。
东莞房地产开发投资已成为当地固定资产投资的一大权重板块。1995年—2002年，房地产开发投资占固定资产投资的比例在10%-15%间，2003年占比超过17%，2004年—2010年在20%-30%间，近5年均超过30%。2014年还首度超过了四成，去年则回落至39.8%。
惠州：较去年下降8.5%
去年，惠州商品房销售，越往后越旺。全年商品房销售面积近1300万平方米，增长32.1%，比前三季度上升1.6个百分点，比上年同期回升46.5个百分点；销售额全年增长了35.9%，比上年同期回升48.3个百分点。
不过，2015年，惠州商品房施工面积5883.41万平方米，同比下降3.6%；房屋新开工面积779.49万平方米，同比下降16.1%。2015年，惠州房地产开发投资610.45亿元，同比下降8.5%，比上年同期回落20.9个百分点。
近十年，惠州仅在国际金融危机后的2009年，房地产开发投资出现了负增长，其余年份均为正增长。2012年—2014年三年中，惠州房地产增幅均超过了20%，分别约为28.1%、23.1%、24.4%。
就房地产开发投资总额而言，2011年开始，惠州在珠三角地区一直排在第4位，低于广州、深圳、佛山，高于东莞。如2015年，惠州比东莞下降幅度大，但仍比东莞高出超35亿元。
趋势：去库存，投资回暖有压力
据悉，广东去年全省房地产完成投资同比增长11.8%，增速同比下降了5.4个百分点。去年珠三角地区房地产开发投资全年增长12.4%，增幅比上年回落4.9个百分点，其中东莞、惠州、江门均出现负增长。相较于珠三角地区，粤东西北地区增幅回落更多。其中，东翼和西翼分别比上年回落11.8个和9.0个百分点，山区增幅比上年回落11.1个百分点。
房地产开发投资回落，并非广东独特现象。暨南大学教授胡刚就告诉记者：“当前国内除个别城市外，大多数城市房地产投资都下降。”知名房地产专家韩世同也说：“相对于来说，广东尤其是珠三角地区，房地产开发投资回落幅度算小的。”
有业内人士认为，房地产行业的调整已进入一个深度调整的时代。民生宏观的一份研报认为，2016年房地产行业的主基调依然是消化库存，2016年房地产开发投资可能出现全年负增长。
对此，韩世同认为，2016年楼市还将继续分化，“在经济稳定发展的前提下，在政策刺激下化解楼市库存，预计2016年房地产开发会有一定回暖，但一切得看化解库存的效果。”
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