[摘要] 国家统计局韶关调查队的分析人士认为，对于“两级分化”的事实需要冷静看待，因为这是市场规律，小楼盘不具备扭转格局的实力，唯有根据楼盘实际情况，找准市场定位，挖掘楼盘周边顾客群，如根据周边居民的经济状况，有针对性地制定促销方案。
今年以来，房地产市场在信贷政策、税收政策、户籍改革和去库存等一系列利好政策的影响下，量价两旺。然而，前期井喷式开发积累下来的待售房源依然有一大批未能消化。
记者近日查询韶关市建设与房地产信息网得知，目前我市开盘而未售的商品房住宅还有17833套。“金九银十”之际，这1.7万余套能否在与更新、更好的房源PK之际实现成交，考验着各大开发商的智慧。国家统计局韶关调查队在对市场的走访调研之后，找到了一些良方。
小楼盘知名度低卖不动怎么破？
精准定位挖掘周边顾客群
毫无疑问，在碧桂园、恒大、保利的超高人气和超大知名度的冲击下，本地知名品牌开发商已经不复当年的辉煌，更何况一些只有三五几栋，甚至独栋的小楼盘。
所以，即便今年以来，韶关市区房地产市场在其他城市销售热潮的辐射下，出现销售价格平缓上升、销售量大幅增长的旺盛势头，但这只是部分大型楼盘出尽风头，很多小楼盘还未走出库存量大的困局。
对此，国家统计局韶关调查队的分析人士认为，对于“两级分化”的事实需要冷静看待，因为这是市场规律，小楼盘不具备扭转格局的实力，唯有根据楼盘实际情况，找准市场定位，挖掘楼盘周边顾客群，如根据周边居民的经济状况，有针对性地制定促销方案；在部分楼盘“精装修”不断升级的情况下，小楼盘可采取简易装修、低价销售措施，吸引经济能力较弱的刚需顾客和“新市民”购房群体。
记者在走访市场的过程中也发现，受传统安土重迁的思维影响，很多本地市民在释放改善型需求时更倾向于在目前所在地附近的新楼盘处选择，这其中，尤以40-60岁的中老年置业者为主。比如，在很多人认为火车线路旁边太吵时，东河原住居民却表现出对这一片区内楼盘的喜爱，尤其是价格相对偏低的小楼盘，有人笑称“没了火车声反而会不习惯”；同样，南郊的居民也认为当地交通便利、配套完善，不愿意往其他地方搬迁。
“唯有根据市场需要，满足不同的客户需求，挖掘不同层次的客户，才能在激烈的市场竞争中赢取一定的份额。”
分析人士如是说。
销售价格涨幅超过收入涨幅怎么办？
稳定销售价格刺激刚需是重点
“涨价了！”这几乎是在去年和今年都有看房经历的市民的共同感受。尤其是芙蓉新区的房源。记者查询数据后了解到，抛开今年6月份以来我市开始启动安置房选购程序拉低销售均价不说，仅以今年5月份5107.32元/平方米计算，对比去年同期上涨8.9%。而同期，很多市民表示，收入未有实现同步增长，所以，“买房变得越来越难”。
记者采访了解到，这一年多以来销售价格同比上涨较快主要有四个方面的原因：
一是商品住宅房源供给结构调整，主要是部分楼盘别墅供应量急剧减少，后期销售价格逐渐走高，别墅单套面积大，单价较高，对销售总额起到了明显的拉动作用；
二是精装房产品升级，部分楼盘在精装房的基础上继续升级，提高装修标准，销售价格也水涨船高；
三是毛坯房源减少，销售排名靠前的几大楼盘，均以精装房为销售主打产品，特别是在市场回暖的状况下，毛坯房推出量减少。部分毛坯房源的楼盘，也加入了装修优惠的促销措施，导致销售价格上涨；
四是促销优惠活动减少，房地产市场回暖，楼盘促销活动和优惠幅度均减少，目前还有部分楼盘推出单价4000元以下的房源，但与去年同时期相比，推出量明显减少。
“下半年，稳定销售价格，刺激刚需进一步释放，推出价格灵活、户型多样的房源应该作为稳定市区房地产市场后续发展需要关注的重点。”在对市民进行走访后，国家统计局韶关调查队的分析人士得出了如是结论。
“金九银十”黄金期如何把握？
谨慎定价避免“有价无市”
按照房地产市场的规律，六月冲量销售，七八月销量回落，“金九银十”迎来新一轮的销售高潮。从目前来看，七八月份的行情确实也如往年一样，接下来，开发商需要做的就是保证“金九银十”的成色。
从记者走访的情况来看，热门楼盘正努力通过“认筹、预约”等措施，收集“金九银十”的销售筹码。但是国家统计局韶关调查队的分析人士提醒，部分库存量小的楼盘，应当加快建设步伐，以便“金九银十”有房可售；部分滞销小楼盘，需要趁销售领头楼盘价格微涨之际，加大促销力度，加快“清仓”步伐，避免年终又陷入滞销困局。
分析人士表示，销售排名靠前的大楼盘，应该继续发挥市场销售领头羊优势，稳定市场旺盛格局，但在销售价格方面需谨慎定价，避免出现“有价无市”的局面，下半年稳定房价、加快销售步伐是促进房地产市场稳健发展的关键。
“建议各楼盘灵活调配精装和毛坯房源的比例，给购房者更多的选择空间，也给楼盘争取更多的客源，从供给侧做好服务，促进房地产市场进一步向好发展。”该分析人士表示，针对购房需求，建议商业银行贷款、公积金管理和税收政策等方面出台更加实惠的措施，进一步刺激刚性和改善性需求，使商品房市场保持良好的销售势头。
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