昨天，2023年最新期LPR出炉。央行发布2023年2月20日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告。公告显示，2023年1月20日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
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此次LPR与上一期保持一致，和我们预料的差不多，目前经济、楼市正在复苏中，且差异化降息政策已经实施，整体降息的预期再次落空。值得注意的是，这是自去年8月降息后，连续6个月LPR保持按兵不动。
就降息而言，市场从去年11月份开始就呼声不止，民间对于降息的预期是空前高涨的。然而却一而再、再而三的于11月、12月、1月不断地被“泼冷水”，到了2月，市场对于“降息”的预期已经大不如前。
理由很简单：差异化降息的政策已经达成。今年1月5日，央行发布了《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。根据这个通知，以后各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。如果满足“评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降”的条件，地方政府可以按照因城施策原则，自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
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正因为如此，开年后多个满足要求的城市，直线下调利率到3.7%，韶关也是执行3.7%低利率城市之一。2023年以来，多地银行纷纷下调首套房贷款利率，最低降至3.7%。这已经不是个别城市的现象，而是除一线城市外的普遍现象。相比之下，前几年拼命抢房的人，不仅房价抢在高点，贷款的成本也是历史高位，首套刚需存量房房贷利率普遍站在6点多，5点多，和如今3.7%的利率存在巨大悬殊。如今的利率有多划算？不妨算一笔账：以贷款50万元、等额本息30年计算，2020年5.8%的利率月供为2933.77元，若按当下3.7%算，月供为2301.41元，每月少还632.36元，30年本息合计少还22.77万元。（仅供参考，以实际为准）啥也没干，就多花了22.77万，房奴心里是有苦难言啊。没有对比就没有伤害，以前大家房贷利率都很高，也就坦然接受了，毕竟这是自己的选择，也是人性使然。随着新房利率不断下降，越来越多的房奴觉得吃大亏，太不公平，又不能找银行去闹，于是买“贵”了的房奴动了提前还贷的念头。再加上，楼市低迷大家都不买房，又没有好的投资渠道，理财还赔钱，存在银行利率下降，炒股又怕亏...找不到比房贷收益率更高的投资，自然就提开始“挤还”了。甚至是，哪怕借钱也要把房贷先还了，用低息经营贷款置换较高利息的房贷，开始薅银行的羊毛。
低息借银行的钱，还银行高息房贷，这届房奴动起提前还款的小心思来，连银行都害怕，银行不得不关闭提前还房贷的功能。
银行既要继续降低利率救市，又要不让房奴提前还房贷，其实也不难，在于银行愿不愿意让利，直接对存量房贷利率打折。
事实上，2008年我们也出现过存量房贷利率下调的先例，当年多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。
目前，民间对存量房地利率打折的呼声较高，期望较大。
但是，这里不得不告诉大家一个残酷的现实：这个可能性越来越小。
当我们房贷利率结构变成LPR+加点的时候，就意味着这个主动权已经交给了银行。5年期LPR的变化其实就是对存量房贷的变化，到目前为止LPR已经5期未动了，你觉得存量房贷利率打折的可能性有多大？
从操作层面看，现存存量房贷规模已经超过40万亿，规模是2008年的十几倍，笔数也超过上亿，且每个购房人的存量房贷利率差异较大，若一刀切地等额下调房贷利率，容易带来各种套利空间；若制定差异化下调政策，银行工作量是巨大的。更别说，房贷是银行所有贷款业务中“美味”的蛋糕，利率降低1个百分点，银行业每年将减少近4000亿元的收入，哪怕是0.5个百分点也是2000亿收入；1个百分点就减少了银行将近20%的利润，你觉得银行愿意松口下调吗？
从现实情况看，去年下半年才是楼市最黑暗、最低迷的时候，那时更需要给存量房贷打折。哪怕寒冷如此，银行都不为所动，眼见楼市开始有了复苏的迹象，你觉得银行还觉得有必要下调吗。
所以说，随着时间的推移，存量房贷打折的可能性已经越来越小。
当然，还有另外一种可能，那就是经济急转直下，楼市复苏不及预期，甚至更加低迷，必须要在下猛药了。
既然存量房贷利率不会下调，巨大的新旧房贷利率差额又会导致提前还贷的人增加，银行利润进一步受损，银行会怎么办？
银行可能停止或减缓房贷利率的继续下调，这意味着3.7%，最多至3.5%将会是这轮楼市的最低房贷利率。
到目前为止，国家针对房地产调控的放松，或者说是刺激招数，能使的都已经使完了，除了部分一线城市外，能放开的全部都放开了，再加上银行这波历史最低的房贷利率，基本宣告：本轮楼市救市政策已经见底。
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目前市场行情是好的，首套房利率3.7%也是创下了近年最低。其实对于买房人来说，现在的状态是一个非常好的状态，在政策的调控下，房价相对稳定，很符合“住房不炒”的市场预期。
因此，买房完全没必要被最近的市场氛围所影响，尽管放宽心态好了，而对于真正想买房的人，不管是什么时候，需求到位了，该下手就要下手。
韶关楼市2023-02-22 10:51:19
